Immobilie kaufen auf Zypern: der Ablauf in 10 Schritten

Eine Immobilie in der Republik Zypern kaufen Sie in zehn Schritten. Bei einer Bestandsimmobilie (Resale) dauert das meist 1–3 Monate. Einen Notar brauchen Sie nicht, meist begleitet Sie Ihr eigener Anwalt.

Sie haben schon eine Immobilie im Blick? Wir beraten Sie auf Deutsch, am besten vor der ersten Zahlung.

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Der Ablauf auf einen Blick

Der Ablauf ist beim Kauf von Haus und Wohnung gleich.

Mit Kredit oder Komplikationen kann der Kauf bis zu 6 Monate dauern. Beim Neubau folgt die Eigentumsurkunde oft erst Monate bis Jahre nach dem Schlüssel.

Drei häufige Irrtümer

• „Man braucht einen Notar.“Nein, es reicht ein schriftlicher Kaufvertrag mit der Unterschrift aller Beteiligten. Einen eigenen Anwalt empfehlen wir trotzdem dringend.
• „Es fällt Stempelsteuer an.“Nein, für ab dem 1. Januar 2026 unterschriebene Verträge entfällt sie.
• „Man muss nach Zypern reisen.“Nein, mit einer Vollmacht (Power of Attorney) unterschreibt ein Vertreter für Sie.

Schritt 1: Immobilie finden und besichtigen

Klären Sie Typ, Region und Budget. Wählen Sie auch zwischen Bestandsimmobilie, fertigem Neubau und Neubau vom Plan (Off-Plan). Davon hängen später Dauer, Anzahlung und MwSt ab.

ABC Cyprus Homes trifft eine Vorauswahl und zeigt Ihnen Immobilien vor Ort oder per Video.

• Das brauchen Sie Noch nichts. Hilfreich ist ein kurzer Suchauftrag über unsere Kontaktseite.
• Kosten Für Sie keine, denn die Maklerprovision zahlt in der Regel der Verkäufer.
• Dauer Das hängt von Ihren Wünschen, Ihrem Budget und dem Angebot ab.
• Wichtig Zahlen Sie erst etwas, nachdem Sie Schritt 2 erledigt haben.

Schritt 2: Anwalt beauftragen, Unterlagen vorbereiten

Beauftragen Sie am besten vor der ersten Zahlung einen eigenen Anwalt. Ein Anwalt ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber dringend empfohlen. Ein Gesetzentwurf von 2024 sieht eine Anwaltspflicht vor, beschlossen ist er noch nicht.

Ihr Anwalt holt einen aktuellen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt. Der Auszug zeigt, wem die Immobilie gehört und ob Hypotheken oder andere Belastungen eingetragen sind.

Auf Wunsch nennen wir Ihnen erfahrene Anwälte. Diese vertreten ausschließlich Sie als Käufer, nicht den Verkäufer.

• Das brauchen Sie Pass oder Ausweis, einen aktuellen Adressnachweis und Belege zur Herkunft Ihres Geldes.
• Kosten Der Anwalt kostet meist etwa 1 % plus MwSt. Der Grundbuchauszug kostet 10 bis 15 €.
• Dauer Den Grundbuchauszug gibt es online, meist schon nach kurzer Zeit.
• Wichtig Lassen Sie den Grundbuchauszug prüfen, bevor Sie irgendetwas zahlen.

Schritt 3: Reservieren

Zuerst machen Sie ein schriftliches Angebot. Nimmt der Verkäufer es an, folgt meist eine Reservierungsvereinbarung (Reservation Agreement). Damit nimmt der Verkäufer die Immobilie für eine feste Frist vom Markt.

Die Reservierung ist noch keine Anzahlung und kein Kaufvertrag. Höhe, Empfänger, Frist und Rückzahlung besprechen wir vor jeder Zahlung schriftlich mit Ihnen.

• Das brauchen Sie Name, Pass- oder Ausweisnummer, Anschrift und Unterlagen aus Schritt 2.
• Kosten meist 2.000–10.000 € oder 1–5 % des Preises. Beim Kauf zählt der Betrag in der Regel zum Kaufpreis.
• Dauer Die Frist beträgt meist rund 30 Tage, teils bis 45 Tage. Darin sollen Prüfung und Kaufvertrag erledigt sein. Klären Sie vorher, ob sich die Frist verlängern lässt.
• Wichtig Geld bekommen Sie nur zurück, wenn die Vereinbarung das vorsieht. Halten Sie die Gründe für eine Rückzahlung schriftlich fest. Zahlen Sie nur per Überweisung auf ein vorher schriftlich bestätigtes Konto.

Schritt 4: Rechtliche Prüfung

Die rechtliche Prüfung (Due Diligence) deckt Probleme vor dem Kaufvertrag auf. Während die Reservierung läuft, prüft Ihr Anwalt vor allem diese Punkte:

• Wem die Immobilie gehört und ob Hypotheken eingetragen sind.
• Ob Baugenehmigung und Fertigstellungsbescheinigung (Certificate of Final Approval) zum tatsächlichen Gebäude passen.
• Ob ungenehmigte Anbauten wie ein Pool die Übertragung blockieren könnten.
• Ob Gebühren offen sind und ob 19 % MwSt anfallen.
• Bei einer Wohnung zusätzlich, ob Gemeinschaftskosten offen sind.

• Das brauchen Sie Sie müssen keine neuen Unterlagen vorlegen.
• Kosten Die Prüfung ist im Anwaltshonorar enthalten. Eine technische Prüfung kostet je nach Umfang unterschiedlich viel.
• Dauer Meist 3–10 Werktage. Die Prüfung läuft während der Reservierung.
• Wichtig Unterschreiben Sie den Kaufvertrag erst, wenn die Prüfung abgeschlossen ist.

Schritt 5: Kaufvertrag und Anzahlung

Ihr Anwalt setzt in der Regel den Kaufvertrag auf, meist auf Englisch. Lassen Sie ein Rücktrittsrecht in den Kaufvertrag schreiben. Es gilt, falls Ihre Finanzierung scheitert oder Mängel an Eigentumsurkunde oder Genehmigungen auftauchen.

Liegt auf der Immobilie noch eine Hypothek, muss die Bank des Verkäufers sie freigeben. Das regelt ein eigenes Formular.

• Das brauchen Sie Ihren Ausweis und Ihre Unterschrift, selbst oder per Vollmacht.
• Kosten Mit der Unterschrift zahlen Sie die Anzahlung, bei einer Bestandsimmobilie meist 10–30 %. Beim Neubau sind es meist 20–40 %.
• Dauer Von der Reservierung bis zur Unterschrift vergehen meist 2–4 Wochen.
• Wichtig Zahlen Sie nur unbar. Hat die Immobilie schon eine Eigentumsurkunde, zahlen Sie den Rest erst bei der Übertragung.

Schritt 6: Kaufvertrag beim Grundbuchamt hinterlegen

Nach der Unterschrift kommt der Kaufvertrag zum Grundbuchamt. Diese Hinterlegung des Kaufvertrags (Specific Performance) schützt Sie vor Doppelverkauf und neuen Hypotheken.

Eigentümer werden Sie aber erst mit der Übertragung in Schritt 9. Auf Wunsch kann auch ABC Cyprus Homes als vermittelnder registrierter Makler die Hinterlegung einreichen.

• Das brauchen Sie den Kaufvertrag im Original, den Katasterplan und eine Ausweiskopie.
• Kosten 50 €.
• Dauer Die Bearbeitung dauert oft 1–4 Wochen.
• Wichtig Hinterlegen Sie spätestens 6 Monate nach der Unterschrift, am besten sofort. Danach brauchen Sie einen Gerichtsbeschluss, und die Übertragung wird teurer.

Schritt 7: Anträge, nur wenn nötig

Die meisten EU-Käufer einer Bestandsimmobilie überspringen diesen Schritt. Das gilt auch für einen Neubau als Ferienwohnung.

• Neubau als HauptwohnsitzStatt 19 % MwSt können Sie unter bestimmten Grenzen 5 % beantragen. Dafür brauchen Sie zuerst eine zyprische Steuernummer (TIN). Stellen Sie den Antrag früh, sonst berechnet der Verkäufer auf jede Zahlung 19 %.
• GenehmigungKäufer außerhalb der EU und des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) brauchen eine Genehmigung. Laut Gesetzeswortlaut gilt das auch für Schweizer, denn die Schweiz gehört nicht dazu. Lassen Sie das vor der Reservierung von Ihrem Anwalt bestätigen.

• Das brauchen Sie den unterschriebenen Kaufvertrag, für die 5 % auch Pläne und Planungsgenehmigung.
• Kosten Für die Genehmigung zahlen Sie keine Gebühr.
• Dauer Die Genehmigung dauert amtlich etwa 2–3 Wochen, in der Praxis teils mehrere Monate.
• Wichtig Die Genehmigung muss vor der Übertragung vorliegen.

Schritt 8: Übertragung vorbereiten

Jetzt ist der Verkäufer am Zug und weist nach, dass Steuern und Gebühren bezahlt sind. Eine bestehende Hypothek muss seine Bank freigeben. Erst dann vergibt das Grundbuchamt den Termin für die Übertragung.

• Das brauchen Sie meist nichts, bei einem Kredit nur Unterlagen für Ihre Bank.
• Kosten trägt der Verkäufer. Bei einem Kredit kommen Bankkosten hinzu, siehe Kosten.
• Dauer meist einige Wochen, die Wartezeit auf den Termin hängt vom Bezirk ab.
• Wichtig Lassen Sie Ihren Anwalt früh nachfragen, denn ohne alle Bescheinigungen gibt es keinen Termin.

Schritt 9: Übertragung und Schlüssel

Beim Termin im Grundbuchamt unterschreiben Käufer und Verkäufer die Übertragung. Auch Ihr Vertreter kann für Sie unterschreiben.

Danach zahlen Sie die Übertragungsgebühr. Den Restkaufpreis zahlen Sie über die Anwälte. Bei Bestandsimmobilien bekommen Sie die Schlüssel meist am selben Tag.

• Das brauchen Sie Ihren Ausweis im Original, bei Vertretung die Vollmacht. Käufer außerhalb von EU und EWR brauchen ihre Genehmigung.
• Kosten Bei Bestandsimmobilien kostet die Übertragungsgebühr etwa 1,5 bis 4 %. Beim Neubau mit MwSt fällt keine Gebühr an. Mehr dazu unter Kosten.
• Dauer Vom Kaufvertrag bis zum Abschluss vergehen meist 4 bis 8 Wochen.
• Wichtig Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch, nicht schon mit dem Schlüssel.

Schritt 10: Strom, Wasser und Anmeldung

Strom und Wasser laufen noch nicht auf Ihren Namen. Den Strom melden Sie beim staatlichen Stromversorger um. Beim Wasser ist je nach Ort die Bezirksorganisation oder die Gemeinde zuständig.

Wir sagen Ihnen, wer das bei Ihrer Immobilie ist. Denken Sie an eine Gebäudeversicherung.

• Das brauchen Sie Eigentumsurkunde oder Kaufvertrag, Ausweis und die Zustimmung des bisherigen Stromkunden.
• Kosten Strom 15 € plus MwSt und eine Kaution.
• Dauer Die Stromummeldung dauert meist etwa 2–7 Tage.
• Wichtig Bleiben Sie als EU-Bürger länger als 3 Monate in Zypern? Dann beantragen Sie innerhalb von 4 Monaten nach Ihrer Ankunft die Anmeldebescheinigung (MEU1).

Neubau und Off-Plan: Was anders ist

Beim Neubau gelten dieselben zehn Schritte. Anders sind vor allem Zahlung, Schlüssel und Eigentumsurkunde.

• Zahlung in RatenZum Kaufvertrag zahlen Sie meist 20–40 % an. Beim Kauf vom Plan zahlen Sie danach Raten während des Baus. Koppeln Sie jede Rate an einen sichtbaren Bauabschnitt, nicht an ein Datum.
• Formular ADieses Wort hören Sie, wenn auf dem Grundstück eine Hypothek des Bauträgers liegt. Das Formular nennt ein Konto des Bauträgers. Sobald dort 95 % des Preises eingegangen sind, gibt die Bank Ihre Immobilie frei.
• Schlüssel erst mit FertigstellungsbescheinigungEinziehen dürfen Sie erst, wenn diese Bescheinigung vorliegt. Prüfen Sie die Immobilie vor der Schlussrate und notieren Sie Mängel schriftlich.
• Eigentumsurkunde kommt späterSie folgt oft Monate bis Jahre nach der Übergabe. Bis dahin schützt Sie vor allem der hinterlegte Kaufvertrag. Beim freistehenden Haus geht es oft schneller als bei Wohnungen.
• 5 % MwSt früh beantragenStellen Sie den Antrag möglichst früh, spätestens vor der Schlüsselübergabe. Bis die Bescheinigung da ist, zahlen Sie auf jede Rate 19 % (Schritt 7).

Kaufen, ohne vor Ort zu sein

Sie müssen für den Kauf nicht nach Zypern reisen. Eine Person Ihres Vertrauens kann mit einer Vollmacht für Sie unterschreiben. Wählen Sie eine Vollmacht nur für diesen Kauf, dann ist sie beim Grundbuchamt gebührenfrei.

• Zyprisches KonsulatIn Deutschland unterschreiben Sie persönlich in Berlin, Hamburg, Frankfurt oder München. Das ist der sicherste Weg und kostet rund 9 € je Dokument.
• Notar in Ihrer HeimatDazu kommt eine Apostille, also eine Beglaubigung für das Ausland. Dieser Weg gilt als weniger sicher.

Ihr Anwalt in Zypern entwirft die Vollmacht am besten auf Englisch. Schicken Sie das Original früh und nicht erst kurz vor dem Termin. Die Abstimmung mit Anwalt und Behörden koordinieren wir für Sie.

Was kostet der Kauf?

Die Kaufnebenkosten auf Zypern hängen vor allem von einer Frage ab. Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau mit MwSt?

Diese Posten zahlen Sie als Käufer:

• Steuer oder GebührBeim Neubau zahlen Sie 19 % MwSt, dafür entfällt die Übertragungsgebühr. Bei Bestandsimmobilien zahlen Sie etwa 1,5 bis 4 % Übertragungsgebühr. MwSt fällt dort nur an, wenn die Immobilie kürzer als 18 Monate genutzt wurde.
• 5 % statt 19 % MwStDas gilt nur auf Antrag für Ihren Hauptwohnsitz. Grenzen: erste 130 m² bis 350.000 €, höchstens 190 m² Wohnfläche und 475.000 € Gesamtpreis. Mehr dazu in Schritt 7.
• Anwaltmeist etwa 1 % plus 19 % MwSt.
• KleinkostenGrundbuchauszug 10 bis 15 €, Hinterlegung 50 €. Mit Kredit kommt 1 % der Kreditsumme für die Eintragung der Hypothek dazu.

Die Maklerprovision zahlt in der Regel der Verkäufer. Stempelsteuer gibt es seit 2026 nicht mehr. Die jährliche Immobiliensteuer entfällt schon seit 2017.

Rechenbeispiel: 300.000 € Kaufpreis

Annahmen: Preis ohne MwSt, kein Kredit, Anwalt 1 % plus 19 % MwSt, ohne Kleinkosten. Beim 5-%-Fall: Hauptwohnsitz, höchstens 130 m² und alle Preisgrenzen erfüllt.

Gehen Sie die Posten vor der Reservierung mit Ihrem Anwalt durch. Was Immobilien selbst kosten, zeigt der Ratgeber Immobilienpreise auf Zypern.

Allgemeine Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Checkliste

Haken Sie ab, was erledigt ist. Was Sie nicht betrifft, streichen Sie einfach.

Vor dem Start

• Reisepass oder Ausweis, dazu Kopien
• Nachweis Ihrer Steuer-ID aus dem Heimatland
• Adressnachweis, höchstens 6 Monate alt
• Belege zur Herkunft Ihres Geldes
• Entschieden: selbst unterschreiben oder per Vollmacht

Bis zur Unterschrift

• Eigenen Anwalt beauftragt
• Grundbuchauszug vom Anwalt geprüft
• Kaufvertrag mit Katasterplan und Grundrissen
• Vollmacht beglaubigt, Original liegt vor
• Ohne EU- oder EWR-Pass: Genehmigung geklärt

Bis zur Übertragung

• Kaufvertrag beim Grundbuchamt hinterlegt, spätestens nach 6 Monaten
• Neubau als Hauptwohnsitz: 5-%-Antrag früh gestellt
• Zum Termin: Ausweis im Original dabei
• Übertragungsgebühr bereit, beim Neubau die MwSt-Bescheinigung
• Danach: Strom, Wasser und Gemeinde ummelden

Die wichtigsten Begriffe

Diese Begriffe hören Sie beim Kauf immer wieder.

• EigentumsurkundeTitle DeedSie weist Sie amtlich als Eigentümer der Immobilie aus.
• KaufvertragContract of SaleEr regelt den Kauf, Sie unterschreiben ihn meist auf Englisch.
• Hinterlegung des KaufvertragsSpecific PerformanceSie sichert Ihren Anspruch auf die Übertragung.
• GrundbuchamtLand RegistryHier hinterlegen Sie den Kaufvertrag, und hier läuft die Übertragung.
• FertigstellungsbescheinigungCertificate of Final ApprovalSie bestätigt, dass das Gebäude wie genehmigt fertig ist.
• Neubau vom PlanOff-PlanSie kaufen vor oder während des Baus und zahlen in Raten.

Häufige Fragen

Dürfen Deutsche, Österreicher und Schweizer auf Zypern kaufen?

Ja, Deutsche und Österreicher kaufen als EU-Bürger ohne Genehmigung.

Die Schweiz gehört weder zur EU noch zum EWR. Nach dem Wortlaut des Gesetzes brauchen Schweizer Käufer deshalb eine Genehmigung. Lassen Sie das vor der Reservierung von Ihrem Anwalt bestätigen.

Brauche ich einen Anwalt oder Notar?

Einen Notar brauchen Sie nicht. Ein Anwalt ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber dringend empfohlen. Wählen Sie am besten einen eigenen Anwalt, der nicht auch den Verkäufer vertritt.

Wie lange dauert der Kauf?

Bei einer Bestandsimmobilie ohne Kredit dauert es meist 1 bis 3 Monate. Mit Kredit oder bei Problemen kann es bis zu 6 Monate dauern. Beim Neubau kommt die Eigentumsurkunde oft erst Monate bis Jahre später.

Was kostet der Kauf neben dem Kaufpreis?

Bei 300.000 € Kaufpreis rechnen Sie bei einer Bestandsimmobilie mit rund 4 % Nebenkosten. Bei günstigeren Immobilien ist der Anteil kleiner, bei teureren größer.

Beim Neubau sind es rund 6 %, wenn 5 % MwSt gelten. Bei 19 % MwSt sind es rund 20 %.

Die Maklerprovision zahlt in der Regel der Verkäufer. Details stehen im Abschnitt Kosten.

Muss ich nach Zypern reisen?

Nein, mit einer Vollmacht unterschreibt eine Vertrauensperson für Sie. Am sichersten unterschreiben Sie die Vollmacht bei einem zyprischen Konsulat.

Bekomme ich die Reservierung zurück?

Nur in den Fällen, die in der Vereinbarung stehen. Ohne solche Regel ist das Geld bei einem Rücktritt meist verloren. Die Bedingungen besprechen wir vor jeder Zahlung schriftlich mit Ihnen.

Brauche ich eine Steuernummer oder ein Konto auf Zypern?

Die Steuernummer brauchen Sie zwingend nur für den Antrag auf 5 % MwSt. Später brauchen Sie sie auch beim Verkauf oder bei Vermietung. Ob sie im Einzelfall früher sinnvoll ist, klärt Ihr Anwalt.

Ein zyprisches Konto ist keine Pflicht, für Strom und Wasser aber praktisch.

Quellen und Stand

Stand: zuletzt geprüft am [Datum der Veröffentlichung] Autor: Redaktion ABC Cyprus Homes (Lizenz 171/E)

Die Regeln ändern sich oft. Lassen Sie wichtige Punkte von Ihrem Anwalt prüfen.

• Kaufvertrag und Hinterlegung: Gesetz 81(I)/2011 und 132(I)/2023
• Stempelsteuer entfällt: Gesetz 239(I)/2025
• 5 % Mehrwertsteuer: Gesetz 42(I)/2023, Gesetz 109(I)/2026, KDP 103/2026
• Übertragungsgebühr: Cap. 219
• Käufer außerhalb EU/EWR: Cap. 109, Art. 2 und 3
• Neubau, Fertigstellung: Cap. 96, Art. 10
• Vollmacht: Gesetz 165(I)/2012
• Geldwäsche: Gesetz 188(I)/2007
• Hinterlegung: Merkblatt Grundbuchamt (11/2022)

Allgemeine Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung. ABC Cyprus Homes ist Immobilienmakler und bietet keine Rechtsberatung an.

Ihr nächster Schritt

In der Praxis hängt der Kauf an Fristen, Unterlagen und Terminen. Dabei begleiten wir Sie auf Deutsch, mit Büro in Paphos. Sprechen Sie uns am besten vor der ersten Zahlung an.

• Registrierte und lizenzierte Agentur, Lizenz 171/E, über 20 Jahre am Markt
• Vorauswahl und Besichtigung vor Ort oder per Video, für Sie ohne Kosten
• Abstimmung mit Ihrem Anwalt und den Behörden
• Auf Wunsch Unterstützung nach dem Kauf, etwa bei der Ummeldung von Strom und Wasser

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